新城控股高级副总裁欧阳捷：2018年房地产行业是“大稳小乱”的一年

今日下午，由人民网主办的第四届房地产价值峰会在人民日报社新媒体大厦1号演播厅举行。本届峰会以“新时代、新生态、构筑美好生活”为主题，探讨在住房制度改革、长效机制建设过程中，房企如何增强使命感与竞争力。

新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷在发表“未来五年房地产业大趋势”的主题演讲时表示，未来五年，住房市场将进入一个新时代。过去的房地产周期论不再成立，未来的长效机制会保证整个房地产市场保持相对平稳。

欧阳捷认为，2018年是“大稳小乱”的一年，房地产市场不会大起也不会大落，房价不会暴涨也不会大跌，因此是“大稳”。“小乱”指不同的区域范围内政策是不同，所以看起来会眼花缭乱，但是总的来讲调控就是控制和调整，在这个区间内保持相对平稳健康发展。

关于未来的住房市场，欧阳捷认为有三个典型特征。第一是非都市圈的城镇化已经接近尾声，房地产将慢慢归于平静;第二，环都市圈的周边中小城镇未来会获得一个新的增长机会;第三是人民的住房面积不平衡。

具体而言，欧阳捷举例说，非武汉的都市圈，它的土地成交是逐年下降的。这种趋势可能从侧面印证了目前的房地产发展模式是难以持续的。广东除了广深地区之外，其他地方也基本上趋势是下降的，成都之外的非都市圈也是在趋势性下降，这种趋势性下降导致他们未来很难得到继续的增长。

他认为，都市圈的中小城镇还是有非常大的机会。全世界所有的人口都在向大城市集中，包括大城市周边的中小城市集中，城镇化虽然已经接近尾声，但是都市圈将成为城市化的新引擎。

党的大报告明确指出：“中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。

欧阳捷指出，不平衡实际上也包括住房面积的不平衡。越是发达的地区，人均住房面积越少，而不发达地区反而人均住房面积越高。

“这是房价造成的。”欧阳捷指出，中小城镇住房面积已经基本满足，发达地区需要去补短板，在一些非都市圈的中小城镇，面积性的改善需求和刚性需求其实已经基本得到满足，他们所需要做的是质量性的改善需求。

另外，2016年-2017年，一线城市、二线城市，甚至三、四线城市房地产发生了很大的变化。

欧阳捷认为，三四线城市这波热浪持续不了很久，因为成交量的大幅增长并没有使他们的土地供应大幅反弹，这就意味着它的需求是不可持续的。当然随之而来带来一个新的问题就是这些城镇的土地市场将不可持续，而带来的土地财政就难以持续了。

欧阳捷建议，可以把这些城市的库存做一些去化，但是最重要的价值是在于能够稳定住这些地方的房地产投资，使得整个房地产大势往下走的过程当中能够稳定住整个房地产市场，这是未来县城和非都市圈的中小城镇需要特别警惕和防范的。