2018上半年房地产市场分析

今年以来，我市房地产市场延续了去年以来的良好发展势头，商品住房新开工面积继续保持大幅增长，市城区商品住房销售量价齐升，价格上涨明显，同时由于销售量大于入市量，库存依然较低，“控房价”和“补库存”是当前面临的主要问题。

一、房地产市场基本情况

(一)住房销售价格上涨较快。上半年，全口径商品住房销售均价为4804元/平方米，同比上涨9.6%。其中：市城区销售均价为6113元/平方米(不含装修部分)，同比上涨24%;大冶市销售均价为4404元/平方米，同比上涨1.18%;阳新县销售均价为3777元/平方米，同比上涨6.66%。6月份，市城区商品住房销售均价达6978元/平方米(不含装修部分)，同比上涨35.02%，环比上涨4.84%。

从分片区销售均价情况看，从高到低依次为：团城山片区、下陆片区、市中心片区、黄石港片区、上窑片区、八卦嘴片区、铁山片区、黄金山片区(详见下表)。

表一：上半年市城区分片区销售均价排名表

排名 片区名称 销售均价(元/平方米)

1 团城山片区 7927

2 市中心片区 7008

3 黄石港片区 6992

4 上窑片区 5928

5 八卦嘴片区 5104

6 下陆片区(老下陆、新下陆) 4673

7 铁山片区 3454

8 黄金山片区 3177

从单个项目看，市城区普通新建商品住房(不含别墅、洋房)销售均价排名前十位的楼盘分别是(销售10套以上)：仁智山水、碧桂园.新城之光、黄石.恒大帝景、佳木.公园198、嘉泰.银河湾、恒泽.花语小区、中冶.黄石公园、宏维.天地、黄石摩尔城、天新花园(详见下表)。

表二：上半年市城区普通商品房销售均价

排名前十位楼盘

排名 项目名称 已售套数

(套) 已售面积

(平方米) 金额

(元) 均价

(元/平方米)

1 仁智山水 49 6390.45 71607339 9511

2 碧桂园·新城

之光 33 4747.58 43637188 9191(带装修)

3 黄石.恒大帝景 396 43152.73 395923416 9175 (带装修)

4 佳木.公园198 305 45628.51 403692890 8847

5 嘉泰.银河湾 294 33046.43 277553729 8399

6 恒泽.花语小区 52 5341.43 43413996 8128

7 中冶.黄石公园 218 25816.68 207959373 8055

8 宏维.天地 355 45743.8 358370517 7834

9 黄石摩尔城 129 12836.53 97001622 7557

10 天新花园 127 15084.48 113970226 7555

从单套房屋看，商品住房(联排别墅)销售最高价在嘉泰.银河湾，面积442.17平方米，均价18907元/平方米;商品住房(其它)销售最高价在恒大帝景项目，面积142.98平方米，均价达12565元/平方米(不含装修部分)，详见下表。

表三：截止6月底市城区成交最高价项目情况表

企业名称 项目名称 单价

(元/平方米) 面积

(平方米) 金额

(元)

144㎡以上住房最高价所在项目 黄石市嘉泰置业有限公司 嘉泰.银河湾 18906.76 442.17 8360002.07

144㎡以下住房最高价所在项目 黄石金碧房地产开发有限公司 黄石恒大帝景 14065

(装修1500) 142.98 2001871.45

商业成交最高单价所在企业项目 湖北德馨地产开发有限公司 德馨.鑫聖广场 33907.88 463.46 5098060

(二)商品住房销售保持增长。全口径网签销售商品住房169.2万平方米，同比增加10.92%。其中：市城区销售商品住房69.33万平方米(5926套)，同比增加1.13%(0.59%);大冶市销售商品住房35.9万平方米，同比减少10.23%;阳新销售商品住房63.97万平方米，同比增加48.49%。全口径销售商品住房金额81.28亿元(不含装修费用)，其中市城区销售43.31亿元，同比增长26.49%。6月份，市城区销售商品住房9.8万平方米(815套)，同比减少21.7%(23.76%)，环比减少35.74%(35.42%)，销售金额7.01亿元，同比增加8.35%，环比减少29.26%。去年基数较高、房价上涨较快以及库存量偏低是造成今年销售增速放缓的主要原因。

从分片区情况看，市城区销售量从高到低依次为：黄石港片区、团城山片区、黄金山片区、下陆片区、八卦嘴片区、市中心片区、铁山片区、上窑片区(详见下表)。

表四：上半年市城区商品住房分片区销售面积排名表

排名 片区名称 面积(万平方米) 套数(套)

成交面积 其中住房面积 成交套数 其中住房套数

1 黄石港片区 30.41 23.33 2749 1948

2 团城山片区 18.5 17.61 1486 1435

3 黄金山片区 14.73 14.64 1287 1280

4 下陆片区 9.13 9.11 836 834

5 八卦嘴片区 2.17 2.1 191 190

6 市中心片区 4.67 1.73 354 169

7 铁山片区 0.64 0.64 56 56

8 上窑片区 0.17 0.17 14 14

从单个项目情况看，市城区销售排名前十位的分别是(不含棚改代购项目)：大桥.一品园、宏维.天地、佳木.公园198、共和城小区、仁智山水、黄石.恒大帝景、嘉泰.银河湾、雄博.金山城、紫金花城、江泰春岸(详见下表)。

表五：上半年市城区商品住房销售面积排名

前十位楼盘

排名 项目名称 面积(万平方米) 套数(套)

销售面积 其中

住房面积 销售套数 其中

住房套数

1 大桥.一品园 4.69 4.61 408 399

2 宏维.天地 4.57 4.57 355 355

3 佳木.公园198 4.56 4.56 305 305

4 共和城小区 6.64 4.53 619 407

5 仁智山水 4.33 4.33 312 312

6 黄石.恒大帝景 4.32 4.32 396 396

7 嘉泰.银河湾 3.4 3.28 314 293

8 雄博.金山城 3.11 3.11 246 246

9 紫金花城 3.18 3.06 292 283

10 江泰春岸 2.65 2.65 223 223

(三)新批预售量稳步增加。全口径批准预售商品住房120.36万平方米，同比增长57.19%。其中：市城区批准预售商品住房52.03万平方米(4455套)，同比增加33.09%(27.72%);大冶市批准预售商品住房面积27.71万平方米，同比减少4.88%;阳新县批准预售商品住房44.62万平方米，同比增加77.45%。6月份，市城区新批预售商品住房14.31万平方米(841套)，同比增加112.73%(118.45%)，环比增加43.49%(40.78%)。

(四)新开工面积大幅增长。上半年，全口径商品住房新开工面积140.95万平方米，同比增长29.6%，其中：市城区住房新开工103.12万平方米，同比增长77.7%。但由于项目开工后需要一定的建设周期，因此投资具有延后性，上半年全市房地产开发投资额83.92亿元，与去年基本持平，其中住房完成投资64.95亿元，同比增长7.7%。6月份，市城区商品住房新开工7.95万平方米，完成投资6.07亿元。

(五)商品住房库存量依然较低。截止6月底，全口径库存商品住房206.05万平方米，比去年底减少38.62万平方米，按去年月均销售27.41万平方米计算，库存去化周期约7.5个月。其中：市城区库存商品住房81.11万平方米，比去年底减少16.94万平方米，去化周期仅6.6个月;大冶市库存商品住房55.38万平方米，比去年底减少12.19万平方米，去化周期约8.5个月;阳新县库存商品住房69.56万平方米，比去年底减少9.49万平方米， 去化周期约 8.1 个月。

从城区分片区情况看，商品住房库存从高到低依次为：团城山片区、黄石港片区、下陆区片区、黄金山片区、市中心片区、八卦嘴片区、上窑片区、铁山片区(详见下表)。

表六：截止2018年6月分片区商品住房库存排名

序号 片区名称 面积

(万平方米) 套数

(套)

1 团城山片区 27.76 2269

2 黄石港片区 22.23 1901

3 下陆片区 18.91 1634

4 黄金山片区 6.91 573

5 市中心片区 3.55 320

6 八卦嘴片区 2.03 173

7 上窑片区 0.77 66

8 铁山片区 0.34 30

从分项目情况看，库存从高到低5个项目依次为：黄石.恒大帝景、恒泽.花语小区、紫金花城三期、雄博.金山城、佳木.公园198(详见下表)。

表七：截止2018年6月市城区商品住房库存面积

排名前五位项目情况表

序号 项目名称 面积

(万平方米) 套数

(套)

1 黄石恒大帝景 6.87 552

2 恒泽.花语小区 5.68 522

3 紫金花城三期 4.72 444

4 雄博.金山城 2.23 176

5 佳木.公园198 2.22 128

二、房地产开发土地出让及行政许可情况

(一)土地出让情况

据市国土资源交易平台成交结果公示，市城区上半年没有房地产开发项目用地成交。

(二)规划许可情况

据市规划局提供数据，市城区上半年共核发16个房地产开发项目18个《建设用地规划许可证》，总用地面积83.89万平方米(详见下表)，其中6月当月未核发《建设用地规划许可证》。

单位：平方米

项目名称 用地单位 项目位置 用地面积 用地性质

中都巴黎城 黄石中都房地产开发有限公司 苏州路以北、公安局大楼以西、青鱼路以东 63078 二类居住

青龙水果市场地块 黄石市众鑫房地产开发有限公司 西塞山区黄石大道以南 41465.48 居住、商业

江南花园

三期 黄石江南建材有限公司 下陆区发展大道以东 37420 商住用地

江南花园

四期 黄石江南建材有限公司 下陆区发展大道以东 34382 商住用地

碧桂园壹方公馆 黄石碧嘉房地产开发有限公司 花湖大道9号 41683.46 二类居住

城发.花园印象 黄石市城发置业有限公司 F02管理单元花园路以南 17534.12 居住用地

郎隽 黄石市新城万博房地产开发有限公司 下陆区磁湖路以东、广州路以南B地块 65622.5 居住用地

铁山盛洪卿住宅小区 黄石市众邦城市住房投资公司 黄石市铁山区盛洪卿路以南、龙衢湾路以东 12033 居住用地

城发.悦馨嘉园 黄石市城市建设投资开发有限公司 下陆区长乐大道以南、原106国道以东 17414 居住用地

碧桂园.磁湖半岛项目(磁湖南岸F01-02街区) 黄石碧诚房地产开发有限公司 西塞山区磁湖南岸 101446.5 商业、商务设施用地、二类居住用地

碧桂园.磁湖半岛项目(磁湖南岸F01-03街区) 黄石碧诚房地产开发有限公司 西塞山区磁湖南岸 127813.3 二类居住用地

徐风置业有限公司 湖北徐风置业有限公司 徐风南坡湾 16245 商住用地

城发.香山枫景 黄石市城市建设投资开发有限责任公司 下陆区下陆大道以北，武黄城际铁路线以西 20141

(其中绿地控制用地面积3210) 居住用地

当代满堂悦MOMA 黄石坤宝房地产开发有限公司 黄石港区 58877(建设用地面积51373) 居住用地

佳舜.盛世公馆 黄石佳舜盛世置 业有限公司 西塞山区沿湖路与枣子山路交叉口西南角 9437.44 二类居住用地

黄石

恒大名都 黄石宏嘉置业有限公司 黄金山圣明路与

新城大道交界处 108505 居住、商业用地

晟辉.公园府 黄石市晟辉房地产有限公司 黄石市大泉路以东、花径路以南 34902

(其中道路面积6217) 居住用地

铁山龙衢湾代筹代购房源点 黄石市众邦城市住房投资有限公司 旅游大道以东，东方大道以北 30928 居住用地

合 计 838927.8

共核发房地产开发项目《建设工程规划许可证》12个(含拆迁还建项目1个)，规划总建筑面积133.64万平方米，其中商品住房面积112.06万平方米(详见下表)。

单位：平方米

项目名称 建设单位 项目位置 规划总建筑面积 规划住房建筑面积 容积率 商住比

玖都星都荟 黄石玖都置业有限公司 湖滨东路以南，王家湾路以东 123429.12 108668.12 5.5 0.14

大桥.一品园二期18#19# 黄石大桥房地产开发有限公司 迎宾大道以北洋浦路以西 57079.3 57079.3 3.47

奥山星城五期 黄石奥山置业有限公司 圣水路以东、金山大道以北 116228 96903

翡翠园 黄石市华森房地产开发有限公司 黄石港区迎宾大道以南、湖滨大道以东 44454.14 44454.14

黄石市碧桂园新城之光项目一期 黄石碧盛房地产开发有限公司 黄石市中医院团城山院区以北B地块 132778.7 132778.7

黄石箭楼下西村还建点(A地块) 黄石华厦建设集团房地产开发有限公司 安达路以东、苏州路以北地块 37972.5 37972.5 3.97

仁智山水二期二组团(住宅G9-G16#楼、幼儿园及部分地下室) 黄石时代房地产开发有限公司 黄石市黄石港区磁湖北岸中段 104084.7 100000 1.74

碧桂园.壹方公馆 黄石碧嘉房地产开发有限公司 黄石港区花湖大道9号 149127.18 119973.89 2.99 商业4%

东贝佳苑二期 黄石艾博置 业有限公司 黄金山新区，路平企业小区东侧E、H组团 地上89438.82

地下24007.05 85477.5 2.21 5.86%

黄金城1-6#住宅楼 黄石迅邦置 业有限公司 圣明路以西，鹏程大道以南 地上82433.49

地下40665.37 81992.45 2.49 8.45%

黄金城1-7#商业楼，7-11#住宅楼及幼儿园 黄石迅邦置 业有限公司 圣明路以西，鹏程大道以南 地上84116.57 68415.79 2.49 8.45%

黄石新城朗隽 黄石市新城万博地产 磁湖路以东、广州路以南 总250609.38 186867.44 3.0 0.026

合 计 1336424.32 1120582.83

(三)施工许可情况

据市建委提供数据，上半年市城区共核发15个房地产开发项目《建筑工程施工许可证》21个，施工总建筑面积147.56万平方米(含地下室)，合同总造价27.19亿元(详见下表)。

单位：平方米、万元

项目名称 项目地点 建设

单位 建设

规模 合同

造价

美地金城(二期) 金山大道东27号 湖北美尔雅房地产开发有限公司 111469.59，

其中地上89611.69地下21857.9，地下1层，地上17--33层 24426.93

恒泽.花语还建小区二期二标段(5、6#楼、15-17#楼，东部地下室) 怡康花园小区以东，湖北机械工业学校以北 湖北恒泽房地产开发有限公司黄石分公司 39059.89(地下室1819.88) 5707.97

恒泽·花语还建小区二期一标段(1、2#楼) 怡康花园小区以东，湖北机械工业学校以北 湖北恒泽房地产开发有限公司黄石分公司 地上30149.62，地下264.84 4322.43

中冶.黄石公园二期C组团(48#-53#楼)及地下室 磁湖路41号 黄石中冶置业有限公司 46679.31 17534.6

黄石汇金花园小区 杭州西路以北团城山变电站以南 湖北汇金地产投资有限公司 63257.7 26003.89

天地豪苑 下陆区峰烈山社区石岭头以东 大冶市天地人置业投资发展有限公司 122978.04 18000

黄石大桥.一品园二期工程一组团(18、19楼) 彩虹北路9号 黄石大桥房地产开发有限公司 57079.3 9245

碧桂园.新城之光一期(1#、2#、3#、5#、16#楼) 磁湖路199号 黄石碧盛房地产开发有限公司 34464 14774

仁智山水二期二组团 磁湖路55号 黄石时代房地产开发有限公司 104084.7 13261.4867

中冶.黄石公园二期C组团(36#-41#楼) 磁湖路41号 黄石中冶置业有限公司 54784.69 21884.2

江泰春岸二期C区11#、12#、17#、18#楼及地下室 黄石港区鄂黄路7号 湖北美尔雅卓锋置业发展有限公司 118617 18099.9

江泰春岸二期C区11#、12#、17#、18#楼及地下室 黄石港区鄂黄路7号 湖北美尔雅卓锋置业发展有限公司 118617 18099.9

箭楼下西村还建点1、2#楼 安达路以东、苏州路以北 黄石华厦建设集团房地产开发有限公司 32995.5不计容4977 7939

华森.翡翠园 迎宾大道以南、湖滨大道以西 黄石市华森房地产开发有限公司 44454.14 7135

碧桂园.壹方公馆一标段(综合楼、1#、2#、3#、5#楼) 黄石市黄石港区花湖大道9号 黄石碧嘉房地产开发有限公司 82442 9879.62

奥山星城五期一标段(23#、25#、26#楼) 黄石经济技术开发区金山大道9号 黄石奥山置业有限公司 26130.52 3600

奥山星城五期二标段(18#、19#、24#楼) 黄石经济技术开发区金山大道9号 黄石奥山置业有限公司 37397.18 3800

奥山星城五期二标段(20#、21#、22#楼) 黄石经济技术开发区金山大道9号 黄石奥山置业有限公司 33248.13 4000

扬子.馥园1-6号楼 杭州西路以北，鑫鹏铜材以东 黄石扬子房地产开发有限公司 138930.13 24661

恒泽.花语还建小区一期二标段(18#、19#楼、南部地下室) 下陆区白马路箭楼下社区办公楼三楼 湖北恒泽房地产开发有限公司黄石分公司 地上2069.44，地下26622.7 3101.48

黄石新城朗隽一标段 下陆区磁湖路以东，广州路以南 黄石市新城万博房地产开发有限公司 149837.2 16442.839

合 计 1475632.62 271919.249

(四)预售许可情况

上半年市城区共核发17个项目、18个商品房预售许可证，其中商品住房预售许可证16个，面积52.03万平方米(4455套)，同比增加33.09%(27.72%)(详见下表)。

单位：平方米、套

项目名称 住房面积 住房套数 所属企业 所属片区

江泰春岸 26912.03 224 湖北美尔雅卓锋置业发展有限公司 黄石港片区

仁智山水二期二组团 11535.93 90 黄石时代房地产开发有限公司 黄石港片区

中冶.黄石公园二期C组团 28125.57 239 黄石中冶置业有限公司 黄石港片区

美地金城 13546.8 120 湖北美尔雅房地产开发有限公司 黄金山片区

东贝佳苑二期(3#、11#) 13286.52 140 黄石艾博置业有限公司 黄金山片区

企业小区美岛组团项目 21926.33 186 黄石南鑫置业有限公司 黄金山片区

大桥.一品园二期 91550.37 807 黄石大桥房地产开发

有限公司 黄石港片区

共和城小区 19111.65 176 黄石市三江房地产开发有限公司 黄石港片区

嘉泰.银河湾 26369.84 248 黄石市嘉泰置业有限

公司 团城山片区

宏维.天地 95272.02 728 湖北宏维置业有限公司 团城山片区

天新花园 20833.9 172 湖北天新置业有限公司 团城山片区

恒泽.花语小区 64070.91 592 湖北恒泽房地产开发

有限公司黄石分公司 下陆片区

信和.凤凰山庄二期 2963.49 12 湖北信和房地产开发

有限公司 下陆片区

碧桂园.新城之光 4891.46 34 黄石碧盛房地产开发有限公司 下陆片区

黄石.恒大帝景 19795.41 175 黄石金碧房地产开发

有限公司 下陆片区

鄂旅投.正信花园 60066.36 512 黄石正信置业有限公司 下陆片区

合 计 520258.59 4455