【财·发现】7月楼市供求双降，尽显淡季特征

       【财·发现】7月楼市供求双降，尽显淡季特征

限购、限贷、限价、限售、限商…随着中国楼市进入“五限时代”，房地产交易量应声而落，热点城市的房价逐步有向下的趋势。

经过各房企年中的业绩“抢收期”后，下半年首月大部分城市成交进入传统淡季。7月，房地产市场尽显淡季特征，一方面，预售证审批趋严，企业新推案态度趋于谨慎，供应量同、环比双降；另一方面，受制于供应持续偏紧，叠加热点城市限制网签，成交量全线回落。与此同时，土地市场依然维持量跌价涨的格局。

多数城市新增供应显著回落

随着售证审批趋严，企业新推案态度趋于谨慎，供应量也呈现下降趋势。

克而瑞研究中心公布的《全国房地产市场月报》7月份数据显示，29个重点城市商品住宅新增供应量同、环比双降，分别减少9%和19%。

各线城市供应量明显回落，一线城市下滑尤为迅速，环比下降36%，同比下降50%。北京降至12万平方米，仅次于2月份，为年内第二低点，环比跌幅多达65%。广州高位回落，同、环比跌幅都在40%以上。

二三线城市供应量呈两极分化之势，环比下降18%，同比下降4%。多数城市供应量环比明显回落，长春、苏州等市环比腰斩，无锡更是创年内新低，同、环比跌幅接近80%。反观海口、郑州、沈阳等市供应量逆市上行，郑州、沈阳两市更是刷新年内新高，说明当地房地产市场已经没有淡季、旺季之分，即使在传统的营销淡季，企业也在积极出货，加紧抢收业绩。

土地市场成交量跌价涨

7月，克而瑞研究中心监测的300城经营性土地成交252幅，环比大幅下跌43.1%；成交建筑面积2589万平方米，同、环比分别下跌6%和25.4%；成交总价1971亿元，同比大幅上涨51.4%，环比回落25.4%；本月土地价格涨至7610元/平方米，刷新了月度土地成交平均楼板价纪录。楼市供应显著回落的背后，是土地市场的价格上涨。

一线城市本月总成交建筑面积197万平方米，环比下跌27%，仅占总体成交8%，成交主力是北京和上海，北京共成交7宗综合用地，总建筑面积达到90万平方米；上海本月成功出让14宗地块，其中9宗纯住宅地块全部为动迁安置房地块或租赁用房地块，总建筑面积达到74万平方米。

二线城市成交规模有所回落，土地均价反而回升，成交建筑面积1879万平方米，成交金额1354亿元，环比分别下降42%和14%，但土地成交均价达到7203元/平方米，同环比分别大涨73%和50%。

多数城市库存环比小幅减少

多数城市库存量环比均有不同程度的回落，杭州、常州环比跌幅超10%。与此形成鲜明对比的是，郑州、合肥因成交不振，库存明显回升，环比涨幅都在10%以上，合肥更是连续两月大幅回升，同比大增96%，库存风险亟需警惕。受楼市降温影响，各地库存总量趋稳。中国指数研究院发布的《中国主要城市房地产市场交易情报》（2017年7月）数据显示 ，截至2017年7月末，中指监测包括宁波、苏州、南京、温州等在内的8个主要城市库存总量环比上升0.3%。蚌埠楼市库存升幅明显为22.41%，重庆次之、环比上升4.83%。库存降低的城市中，宁波、苏州和南京降幅均超过6%。

成交持续低迷，多数城市消化周期升至高位，3成城市消化周期超过12个月，其中北京、厦门均超18个月，福州多达26.6个月。另外部分城市如武汉、重庆、常州等市消化周期依然不足3个月。

多地房贷利率全面上调

假设在上海购买一套总价500万元的一手房为首套房。除去3.5成的首付后，需向银行申请一笔325万元的商业贷款。如果按照等额本息方式还款，贷款期限为30年。以首套房贷利率85折计算，每月还款额为15836元；如果变成基准利率的1.1倍，每月需还款18229元，每月多还2393元。日前北京、上海、广州多家银行再次收紧房贷政策，部分银行将首套房贷利率上浮10%，甚至20%。

首套房利率提高后，购房者潜在的贷款成本大大提高。

贷款投放进度大幅减缓

人民银行营业管理部（北京）的数据显示，上半年，全市新增人民币个人购房贷款在各项贷款中的占比大幅下降。6月末，个人购房贷款比年初增加1032.2亿元，占人民币各项贷款新增额的25.6%，较2016年末40.3%和2017年3月末36.2%的新增占比分别下降14.7%和10.6%。事实上，除贷款利率上浮外，贷款额也有一定下滑。央行数据显示，2017年6月末，个人住房贷款余额为20.1万亿元，同比增长30.8%，增速比上季末低4.9%。

人民银行上海总部数据显示，2017年上半年个人住房贷款投放进度大幅减缓。本外币个人住房贷款上半年新增1189.23亿元，同比少增743.54亿元。

除北京、上海外，广州、深圳个人住房贷款均现一定程度放缓。上半年，广东全省个人住房贷款增加2655亿元，同比少增1770亿元，占各项贷款增量比重32.9%，比去年同期下降18.6个百分点。

在一线城市全线下滑的背景下，二三线部分地区房贷仍保持一定增速。人民银行太原中心支行的数据显示，今年6月末，山西省个人住房贷款余额1564.7亿元，比年初增加236.4亿元，同比增长41.1%，高于上年同期20.8个百分点。

楼市成交稳中微降

一线城市成交面积为239.97万㎡，环比下降17%，其中除北京环比上升0.33%外，其余城市成交均有所下降；一线城市同比下降46%，北京、广州同比降幅超5成。二线代表城市成交面积为1227.57万㎡，环比减少4.11%，同比下降23.03%。受供应持续偏紧、贷款利率持续上调等因素的影响，7月楼市成交同环比均下降。根据CREIS中指数据显示，2017年7月监测的主要城市成交面积环比下降8.69%，近六成城市环比下滑，同比亦下降26.15%。由于调控政策持续从严，代表城市楼市普遍回落，各级城市均出现不同程度下降。

7月，天津新房成交量缩水四成，长沙市量价齐降，上海成交面积更是创七年内同期最低和今年以来月度最低。

房企销售业绩普遍下滑

作为行业领头企业的恒大和万科均在今年7月出现了销售环比下滑的情况。恒大7月销售金额为人民币441.6亿元，环比回落约28%；合约销售面积为439.5万平方米，回落27.4%。而万科发布的数据显示，7月份实现销售面积249.1万平方米、销售金额355.6亿元，与6月相比，分别下滑28.5%和27.6%。虽然限购政策已经颁布了大半年的时间，但之前对楼市的总体影响似乎并不明显，今年7月份似乎是一个分水岭，房企的销售纷纷出现下滑。根据“中国房地产决策咨询系统”的统计数据，今年7月份中国前100家大房企的销售业绩，环比下滑了39.1%。