新发布的上海住房租赁市场实施意见，这些“并举”之策离“同权”有多远？

9月15日，上海市政府新闻办召开新闻通气会发布了一个引人关注的消息：上海最新出台了《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》（以下简称《实施意见》）。

  《实施意见》明确，加快培育和发展住房租赁市场，是促进本市房地产市场健康发展的重大举措。上海将始终坚持中央关于“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，以满足新市民住房需求为出发点、以建立购租并举的住房制度为主要方向、以市场为主满足多层次需求、以政府为主提供基本保障。

  租房也将能享受与购房同等的公共服务吗？《实施意见》的出台将对上海居民住房产生哪些影响呢？就这些与老百姓生活息息相关的问题，记者采访了华东师范大学教授张永岳。

  购租并举住房制度是指什么？

  张永岳认为，《实施意见》的出台对于上海住房市场乃至城市的持续健康发展都具有十分重要的意义。他说，根据中央发展住房租赁市场的有关精神，租赁市场的发展应该有助于房屋回归居住属性并且建立长效机制。上海此次出台有关租赁市场发展的实施意见，再次明确“房住不炒”的市场定位，充分体现出当前上海房地产市场发展的政策导向。一方面，培育和发展租赁市场已成为当前全国住房制度改革的重要内容，符合房地产长效发展机制的要求。另一方面，发展租赁市场也符合上海住房发展“十三五”规划的要求。

  《实施意见》明确了购租并举的住房制度思路。那么，为何要“并举”？这又是怎样的一个住房制度呢？张永岳表示，近两年，从各类会议的讨论到有关企业的实践，其实都在沿着这个思路不断探索。在实践中，大家知道，租赁市场的交易一直存在，但是，过去更多的是碎片化市场，相对缺乏统一规划和管理的交易，这也造成租赁市场实际上成为购房市场的附属和过渡性市场。现在明确了“并举”的概念，就能提升租赁市场的地位，加快租赁市场的发展。他认为，此次政策的出台和实施，也应能为上海相关市民群体带来实际利益，比如，有助于给购房困难群体提供更有匹配度的租赁房源，在对冲高房价风险的同时有助于实现上海包括新巿民在内的就业群体的安居乐业等。而从更深层和长远的意义看，租赁市场的发展，以及和传统购房市场的发展齐头并进，有助于真正培育出全面健康的住房市场。

  租购能否“同权”？

  张永岳认为，《实施意见》中有很多新的“亮点”，而且很多都回应了公众的关切。

  比如，近期，在全国范围内关于租赁市场的讨论中，最多的议题之一就是“同权”概念，即希望实现租房和购房享有相同的权益和公共服务。大城市这方面的政策走向，更是很多人所关注的。张永岳表示，上海此次实施意见也明确提到了这一点。政策中规定“充分保障租赁当事人合法权益”，这可以理解为上海对此的基本指导理念和工作方针。从上海当前人口管理和住房制度管理角度看，后续对于居住积分制度的改革和优化，加大对租赁权益的保障等，都可能将是有关的改革重点。总体而言，在“充分保障”上是值得期待的。当然，也会有一个根据实际情况逐步落实的过程。

  比如，《实施意见》中提到的“加快建立住房租赁平台”。张永岳认为，这是很有创新空间的一个内容。他表示，应看到当前租赁市场的发展不是简单地“炒冷饭”，而是会结合时代发展植入新元素、新理念。这个平台也自然会有更多的创新元素的空间，比如，实现线上资源和线下资源的结合等。考虑到现在年轻群体的租赁需求和生活习惯，预计后续围绕租赁平台的建设，也很可能会不断研发出灵活便捷的租赁软件和服务平台。作为正在建设全球卓越城巿的上海，要在这一领域处于领先水平。

  再比如，在新闻发布会的问答环节中，提到了“将在轨道交通上盖、轨道交通站点周边等交通便利地区，规划布局租赁住房”。张永岳认为，这是一个很“接地气”的规划。对于承租者来说，类似的规划和实施有助于提高生活工作的便利，增加其获得感。这样做符合上海大都市人口居住和就业的特点，可以提高租赁的便利性和性价比，势必也会受到更多年轻群体的欢迎。

  累积看似个性化、碎片化的租赁需求，“风口”将不会小

  张永岳提出，租赁市场与购房市场并不相同，有其自身的特质。结合房屋租赁的特点，他也提出了一些建议：

  第一，在增加租赁供地的同时，强化对租赁市场、租赁客户的深入研究。要从上海建设全球卓越城市的高度和住房长效机制的角度，系统性全面地研究，加快做好上海租赁市场顶层设计的工作。

  第二，在租赁市场推进过程中，要积极关注市场和产品户型等创新内容。建议相关企业和机构投资者积极研究这几年上海租赁需求的变化特征，在设计不同租赁产品方面下硬功夫，产品过硬再加上更优秀的租赁商业模式，那么租赁市场的交易将会更活跃，租赁市场背后的经济性、民生性等目标也将会更好地实现。

  第三，重视房屋租赁市场的规范性建设。以目前北京、上海等大城市为例，受制于限购政策以及高房价的压力，包括进城务工人员、大学生在内的群体，主要通过租赁住房的方式来解决居住问题。但现实生活中，包括房屋合租性质不清晰、邻里关系不融洽、租赁合同不备案等问题，都使得承租者难以享受到更多的租房权益。这也说明，如果租赁市场不规范，相应的居住福利就容易受侵害。而要真正增进此类居住福利，就要从法制建设入手，进一步明确租赁者的权利和义务，保护租赁者的利益；同时要在房源供应、房源分配、退出机制等方面做大量细致的工作。

  张永岳表示，相比购房需求，租赁需求虽然是个性化和碎片化的，但如果将其进行累加，其市场规模不会比购房市场规模小。目前，部分机构之所以投资租赁市场，就在于其认为租赁需求正在创造一个行业创新的风口和空间。加快发展住房租赁市场，目的在于和购房市场一起形成互补效应，购租并举，以完善住房供应体系。预计随着当前政策的推进，上海租赁市场的发展也会更加积极活跃起来。而促进上海住房租赁市场走向成熟，将会为上海经济社会的健康发展发挥出其应有的重要作用。