南京首现亏损停工 近万亿货值高价地回款不足一成

日前，媒体报道，南京首个亏本，京港奥未来墅自帖“封条”停工，施工方称项目拖欠了两千多万工程款，给钱再动工。

南京只是冰山一角，记者日前在厦门实体考察发现，厦门岛外很多高价地因为市场陷入调整，地价比房价还高，开发出来必亏无疑，不敢真动工，集体患上了拖延症。

据中原地产统计，2015年来，全国住宅类高总价地块单宗地块成交金额超过65亿的地块合计有50宗，货值近万亿，有29个项目基本确定了案名。按照正常的节奏，从2016年及2015年的30宗高总价地块看，2576.8亿的土地款，获得的网签销售额仅仅277.5亿，销售回款率只有11%。

“亏本卖”

据了解，京港奥未来墅项目是2016年4月15日拿的地，楼面价22353元/平米，今年9月份开盘，单价2.5万/平米。

虽然南京对新房有限价，京港奥未来墅开盘当天也只卖了七成，所以并非限价导致的结果，因为周边二手房只能卖到2万多，这本身就是市场价，即使没有政府限价，也卖不了更高价。

据业内人士透露，该项目还有一笔中融信托34亿的融资即将到期，而其今年销售额最高不超过5.6亿，开发商的资金是个大考验，即使亏本也得卖，必须回笼资金还款。

“地价都一两万了，房价还不得卖三四万吗?”地价高，所以房价会更高的逻辑，是很多二三线城市的购房者，坚信房价要涨而挤破头抢房的一个原因，购房者一致认为，房企不会亏本卖房。

2016年，尤其第三季度，是一二线城市频出的高潮期，按照开发周期，预期在2017年下半年入市回笼资金，有的城市是因为政府限价，开发出来没钱赚，比如长沙，而有的城市，是因为调控后市场已经转向冷清了，即使政府不限价，也没钱赚，比如厦门、南京、苏州、合肥等城市，合肥文一集团今年就出现贴着成本，甚至是亏本甩卖项目的情况。

某房地产信托机构的人士告诉记者，对有些城市来说，如果是高价抢的地，现在就成了烫手山芋，如果市场好，项目本身就不愁融不到资，一旦开发出来没钱赚，现在也不会有大房企接盘，起码是过几年等市场到了要反弹的时候，但这一过程中，肯定会有些小房企撑不下去。

拖延不动工

一家福建的地产商在2015年12月，深圳楼市的高峰期，拍下了两宗住宅，其中一块楼面地价最高8万/平米，另一宗5万多，但也拖了2年，最近才开始动工。

业内人士透露，该地块一直不敢动工的原因，也是因为地价太高，周边的别墅产品大概在10万左右，高层7万多，开发出来没什么赚头。

“只要在2年内开工，都是合规的。”该地产商对记者说。

记者从深圳规土委了解到，现在没有收回土地之说，房企可以申请延期。一般来说，土地出让后，合同会约定什么时候开工、施工、竣工时间都会写明，通常竣工时间是1-2年，假如时间到了，开发商还没有开工，就可以申请延期，开工期只能延期一次，但竣工期可以无数次延期。延期一般是半年、一年、两年。延期半年的违约费是出让金的5%;一年是10%;两年是20%。违约金最高也只有出让金的20%。但出让金并非土地总价，地价是包括出让金和配套费的。如果延期2年都没有动工的话，会再收闲置费，具体会由评估公司评估，投资了多少，工程施工量达到多少，如果达到项目投资额25%以上，就不算闲置。

2012年国土资源部出台规定，土地闲置2年不动工，政府将无偿收回。但很多土地拖延动工，都有各自的“招数”，比如改规划，这一点回旋余地就很大。

地方对于出让的土地管理也是有紧有松，海口管理比较紧，据当地业内人士告诉记者，今年已经收回了几块闲置地。

而广州一个公司也对记者说，他们有块地，从2009年拖到现在一直没有动工，地价涨了10倍，土地证做了抵押，直接套了5倍的钱出来，也不用交闲置费，政府说收地收了几年也没有动真格。

记者日前在厦门实体考察发现，岛外很多高价地不敢真动工，地价都3万多了，房价也只有3万多。据当地房企对记者说，高价地的项目选址只能把项目先围起来，放个挖土机在工地上，有人来监管时，就挖几下，没人管时就不挖了，能拖多久拖多久。

“开工后，工程可以慢慢建，建好了还可以捂盘惜售，反正应付方法多的是，总之，就是尽量拖时间卖，拿了高价地后，到开售，至少可以拖个三五年，又迎来新一轮周期。”上述厦门房企说。

六成股权变动

据中原地产统计，2017年来一线城市合计成交住宅土地198宗，成交金额达到了3715.15亿元，创造了住宅土地年度成交纪录，从溢价率看，则只有18.76%，是最近多年来的最低点。部分城市甚至开始出现了之前很少见的流标，截至目前，2017年下半年一二线城市住宅土地流标已经达到了44宗，其中一线城市北京出现一宗，广州出现2宗。

今年6月份，一家开发商在深圳高价拿了块地，楼面地价4万多。拿地之时，该房企拿地人士对记者表示，“别看现在贵，但可能过几年就不贵了，过去大胆扩张拿地的房企现在都是赢家，保守的房企都落后了几条街，所以不想再用过去的经验畏手畏脚了。”

然而半年快过去了，该地块也没计划开工。“我们在很多城市拿的项目都是，现在只能拖着，等到能赚钱的时候再卖，行情不好没钱赚。”该房企直言不讳的对记者说。

融创董事会主席孙宏斌最近在公开论坛上表示，对房企而言，调控最大的风险是土地买贵了，只要土地便宜，调控也不怕。

但一家上市房企高管对记者坦言，房企真的很难避免不在狂热期去抢地，通常会跟散户买房一样，很难在逆周期拿地，因为低迷期，销售不好，回款不足，为了过冬，有钱也不敢去拿地，所以往往是跟风高价拿地，而且历史经验表明，过去抢的，过几年回头看，简直是白菜价，尤其是在激烈的土拍现场，看到别的大房企都来了，大家都预期后市房价还要涨，也容易导致房企大脑发热。

据中原地产统计，因为涉及的资金体量大，50宗高总价地块中有32宗地块产权在拿地后出现了变动，占比高达64%，其中部分项目都由拿地时的单个企业变成了联合体操盘，包括上海、北京、武汉等城市的高总价地块大部分都出现了股权的变动。

“只要不全是高价地，大房企倒没什么问题，内部允许项目出错，集团可以计提亏损，中小房企就不同了，本身项目就不多，一两个被拖累，整个财务就受影响，”一家上市房企高管对记者说，特别是这几年崇尚高周转的公司，拿了项目也没法拖延，一旦市场转冷，资金回笼变慢，就容易陷入困境，因为有的土地款都是靠贷款，需要销售回款还债。