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人民日报:让房地产从炒作的金融属性向住人的商品属性回归下一篇
地方版住房租赁配套细则加速落地金融资本瞄准了正在风口的住房租赁市场。近日,建行与上海市政府就住房租赁建设达成战略合作。建行上海市分行透露,已推出全生命周期的住房租赁融资服务,并将参与研发资产证券化、房地产信托投资基金(REITs)等创新金融产品。
三个多月来,市场累计已有7单租赁房资产证券化产品密集落地,这是否会助推公募REITs破冰?
已有模式难以复制
随着住房租赁市场的快速推进,这类物业的资产证券化也得到政府大力支持,以解决资金需求大、回报周期长等财务压力问题。
2017年10月以来,先后有魔方公寓、自如1号、新派公寓、保利地产、招商蛇口及旭辉领寓7单住房租赁资产证券化产品密集落地,规模合计350多亿元。类型主要有信托受益权类ABS、REITs、CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)、租赁消费分期类ABS及资产支持票据ABN。
剖析上述7单产品,非自持物业,如魔方公寓和自如1号,主要是通过信托受益权类ABS来盘活未来租金收入;而自持物业,如新派公寓和保利地产则是发行REITs。两类业务的优先级平均发行利率都在5%左右。
一名了解上述业务的人士告诉记者,这几单之所以能发行都有些特殊原因。比如,保利、招商两单为强主体信用,评级都很高;颇受市场关注的新派公寓,原为位于北京CBD的住宅楼,地价仅2.2万元/平方米,改造出租后形成了现金流非常好的资产。“每单都有特殊性,而且都有第三方担保、差额支付等增信措施,不然有些规模太小,评级上不去。”该人士表示。
从发行规模上看,非自持物业的公寓类资产证券化产品都不超过5亿元。其中,新派公寓发行规模最小,仅2.7亿元,且次级规模占比51.85%,发行利率为8%。有券商相关人士向记者透露:“这其实是物业持有人自己认购,真正对外融资仅1.3亿元。可以说,是不具备复制性的。”
REITs未来或挑大梁
尽管上述产品落地各有原因,业内还是感到欣喜,尤其是认为可能推动公募REITs破冰。
作为实现不动产证券化的重要手段,REITs是一种信托基金,类似股票。过去多年来,REITs在国内住房租赁领域都未成气候,原因一是租赁物业分散,产权不清晰,操作流程繁杂;二是租金回报率低;三是基础法律法规尚不完善。另一个重要原因是税收。REITs有个非常典型的特征,即所有收益都分配给投资人。国外REITs在分配收益时,投资人可以获得25%企业所得税的部分抵减。“相较而言,房地产行业较为特殊,国内操作REITs涉及契税、土地增值税、股息红利税等多个税种。如果税收政策能够同步完善,少交所得税,大家才有动力做。”上述券商人士表示。
上述问题有望借国家大力推进住房租赁建设东风得以解决。目前,北京、上海及深圳等住房租赁试点城市相继表态将加快推进REITs试点。
有研究团队认为,从目前市场情况来看,城镇租赁用地住房、集体土地租赁住房和公租房是较为适合发行租赁住房REITs产品的基础资产。根据该团队测算,中国租赁住房REITs的市值规模将在5200亿元至1.56万亿元之间。目前已有不少机构在该领域进行业务探索和布局。
责任编辑: huangshiadmin
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