加速租赁住房证券化 长租产品金融支持体系成型

2月2日，由碧桂园和中联基金共同实施的“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”(下称“碧桂园租赁住房REITs”)获得深圳证券交易所审议通过，产品规模达100亿元，采取储架、分期发行机制，优先级评级AAAsf。

据了解，继去年新派公寓类REITs、保利租赁住房REITs、招商蛇口长租公寓CMBS以及旭辉领寓类REITs先后获批以来，碧桂园租赁住房REITs在规模上更进一步，成为国内首个达到百亿级规模的REITs产品，亦是租赁住房领域最大规模的证券化产品。这也标志着长租公寓金融支持体系逐步成型，将进一步推动租赁住房市场健康、快速、专业化、规模化发展。

构建租赁住房完整金融链条

2017年12月20日，碧桂园首次正式对外公布了其长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”，宣布未来三年要提供100万套租赁房源。碧桂园并与包括美的、ofo小黄车、摩登天空、EVCARD环球共享汽车、58企服等在内的30多家合作单位战略签约，引进作为其公寓配套设施。

碧桂园对长租市场的前景十分看好，并给予极大热情推动。碧桂园集团主席杨国强表示:“推进租赁住房是国家对人民的爱护，碧桂园坚决拥护并将以实际行动积极参与其中。”碧桂园集团总裁莫斌则表示:“碧桂园集团将把租赁住房业务当成伟大事业和战略来做。”

随后碧桂园在上海正式亮相了“BIG+碧家国际社区”首个项目。项目位于上海西虹桥，约有400间房源，每间公寓套内面积约为30平方米，加上公摊面积共计40平方米，设置了4个公共区域，包括休息区、工作区、厨房卫浴和晾晒区等。上海以外，碧桂园长租公寓进驻的城市还涉及北京、广州、深圳、厦门、武汉等。根据碧桂园集团总裁莫斌此前透露，碧桂园在2020年将计划实现建设长租公寓100万套。在这些公寓中，其中40万套是碧桂园自主开发，此外60万套靠创新模式拓展。

本次REITs产品是碧桂园集团在租赁住房领域的又一次金融创新尝试，此前，碧桂园已经开创长租领域的银企合作模式，相继与中信银行、中国建设银行等签署长租公寓融资战略协议，并陆续接受放款。

“这是千亿元级别的战略性布局，随着整个房地产行业从增量市场转为存量市场，销售转持有将给企业营运带来巨大挑战”，碧桂园集团首席财务官兼集团副总裁伍碧君表示，此次百亿租赁住房REITs落地，也被视为碧桂园着手寻求持有物业退出通道的渠道之一。碧桂园将通过构建租赁住房完整金融链条，促进其租赁住房战略的顺利实施。

房企加速推进租赁住房证券化

据了解，去年以来，证监会方面大力支持通过资产证券化等金融创新工具支持租赁住房的发展，深圳证券交易所对租赁住房证券化产品设置了绿色通道、专人专岗，确保此类项目的高效审核。

2017年2月成为租赁住房证券化的“爆发月”。当月，招商蛇口首单储架式长租公寓CMBS获深交所审议通过，发行规模60亿元，高达200亿元的招商蛇口长租公寓系列资产支持票据也获批注册，这是银行间市场首单长租公寓ABN;龙湖发行50亿元住房租赁专项公司债券;旭辉领寓长租公寓储架式权益类REITs也在当月获得通过，规模为30亿。

2017年10月11日，国内首单长租公寓资产类REITs产品由新派公寓发行，额度为2.7亿元。这也是房企之外，独立第三方公寓品牌首次获得租赁金融的支持。

2017年10月23日，同样由中联前海开源“保利租赁住房REITs”获得上海证券交易所审议通过，这是国内首单央企租赁住房REITs，也是首单储架发行REITs，发行规模达到50亿。2018年1月5日，万科公告称，拟发行350亿直接债务融资工具，投资于长租公寓等用途。据业界人士预计，其租赁住房证券化产品也将很快推出。

证监会相关业务负责人表示，此次碧桂园在租赁住房领域的战略布局、与REITs工具结合的创新尝试，符合当前推动租赁住房发展的大趋势，具有较强的代表性。

“本单产品是以高周转为标签的龙头房企，通过‘并购/开发-自持-运营’模式获取房源，并创新尝试以自持租赁住房为基础资产的REITs，具有很好的市场带动效应。”深圳证券交易所相关业务负责人表示，租赁住房企业可借鉴碧桂园租赁住房REITs模式，实现对自身租赁住房业务的有益支撑。

中联基金执行总经理范熙武表示，作为首单百亿级REITs，碧桂园租赁住房REITs不仅有利于促进租赁住房市场的发展，也将对我国REITs的发展产生积极影响，具有极强的示范效应。