房地产市场走势和逻辑分析，楼市向何方？

近期，房地产调控政策又达到了一个新的阶段!一方面继续抑制非理性需求，另一方面重点调供给。短期抑制非理性需求：中央明确表态调控不放松，各地调控政策密集出台，政策频次仍然较高。

从2016年下半年开始，国家对楼市政策的态度从鼓励变成抑制。到现在为止政府调控楼市的政策打压已经有一年多了，各地的限购和管控政策层出不穷。这是第一个基本事实，也就是政府的高监管。另一个事实则是自2014年开始，开发商也好、专家也好，都在讲楼市黄金时代结束，白银时代到来。意思就是中国经济增长已经到了拐点，楼市的一帆风顺的黄金时代已经不再。话音未落，2015年开始，楼市到现在已经上涨了三年半，所以我们会看到一个非常奇怪的现象，高强度监管和黄金时代结束反而迎来一个超长时间的增长。这是为什么呢?

第一个问题：楼市是否在高位?当然现在信息发达，大家对楼市的情况已经不是太纠结。但是也有媒体会告诉大家，比如说深圳，深圳的楼价已经长达经历了16个月的下跌。我第一次看到的时候也觉得深圳经历很长时间的下跌，但是一共就下跌了几百块钱。这是数据在造假吗?我观察楼市很多年，深圳政府给他一万个胆子，他也不敢直接造假，那这个直线怎么来的?第一种办法就是，高价格楼盘暂缓入市。但这个方法有缺陷，你暂缓一个月可以，三个月可以，暂缓一年两年怎么办?第二个方式是高价格和低价格一起入市，现在政府还有保障房，只要控制得当，最后成交的平均数是可控的。甚至还可以讲楼盘成交时毛坯和装修价格分开，来降低楼价。今天来到深圳，也觉得深圳楼价调控能力很强，是特大城市里唯一一个能调成直线的。相比之下很多城市表现得差很多：比如说百城价格指数，完全不是直线，还是往上，所以很多城市还是需要再继续努力。

不讲深圳讲上海。在过去的四月，不少上海豪宅都拿到了预售证。例如翠湖天地，117套房一共拿到了385个有效的抢号号码，最低的一套是3500万，最高的是7500万，一下就没了。中粮前滩一号，一个8.5万的楼盘，一共受到了3500个抢号，剔除无效的获得3100个抢号，摇号中奖率是7%，也是一天就没有了。大宁金茂卖9.3万，周边卖10万+，买到就是赚到，因此开盘一下也没有了。请问大家工作多久才能赚到一百万?抢到就是赚到，所以楼盘能不热吗?此外我们也注意到去年一年里内房股也一改低迷，恒大、融创、碧桂园都是涨了几倍。所以答案很简单，确实不管外面怎么说，楼市确实还处于高位繁荣期。

那么接下来的问题就是：又是什么原因导致了超长时间的楼市繁荣?我们一直提醒大家，楼市和股市是不一样的，楼市的繁荣要考虑两个大方面因素，一个是长期因素，一个是短期扰动;从长期来因素讲，还要区分全局因素，以及局部因素。今天我们把和当下行情最重要的四个点抽出来讲，包括：GDP和利息、土地供给侧、居民限购和投资需求。

GDP长期增长是推动楼市走高的基础因素，1997年中国GDP总值是7.9万亿，2017年则是82万亿。20年增长了10倍多，这是中国楼市走高的最基础的因素。这其实是规律吗?是的，这是美国的房屋价格指数和GDP走势，大家可以看到，两者几乎是同步的。唯一背离是在08年期间，美国鼓励中低收入者买房，导致房价快速上涨出现泡沫后破灭。所以如果房价上涨也会酝酿着泡沫的可能性。中国到目前为止依然没有可信的住房指数报告，我们用住房均价来模拟，也能大致看到住房价格和GDP走势两者几乎是同步的。中国还有另外一个现象就是官方的贷款利率是偏低，在过去20年，贷款利率低于7%的时间只有13个月。在年化增长13%的经济体里，7%以下的利息是极低的，基本借不到。谁能借到?上市公司，或者国企。但是对于个人来说，买房按揭可以带给你基准利率为基础的贷款，而且可能打7折或者85折。无论如何按揭提供了个人资产能够赶上经济增长的几乎唯一的方式。

在过去五年中国的土地调节了供应，也就是供给侧改革。在总量控制的情况下由地方管控具体措施。地方管控怎么来?大家都知道中国是一个集权国家，所有政策都是一刀切，但是土地政策不应该一刀切的。中国的土地供应基本现状，是一线城市土地供应不足，而大部分地方土地供应严重过剩。所以在调控初期，当时定了房价上涨过快的地区要增加土地供应，反过来，房价有压力的地方也要加以控制。但是在实际执行过程中，北京、上海这样的房价上涨比较快、人口比较多的地方，增加土地供应了吗?没有，反而大幅缩减了住宅供应。与此同时，为了缓解住房压力政府又增加了租赁房政策。但在土地供应限制情况下，租赁房的出台之后，事实上起到了挤压商品房供地的作用。例如最近一段时间，浦东所有的住宅用地都是租赁房。租赁房增加的初衷是好的，但是挤压了商品房供应。但是在三四线城市，由于房价上涨，反而使得土地出让增加成为了可能。

从需求方来看，过去几年出现了一些有意思的情况：第一是一二手房价格倒挂。由于中央政府有严控，各地住房有指导价。我们看到一手房价格明显较市场价为低。这会导致两个结果，第一，很多新房无法取得预售价格，因为开发商不想贱卖。第二，二手房供应也受到影响，我能九折买到上海几百万的新房，为什么要全额买二手房呢?所以一手房和二手房交易都萎缩。在购买力外溢的情况下，三四线城市楼市也逐级走高，逐级兴旺。

很多人会说买房子好无聊。但是从过去二十年的表现来看，能轻松跑赢房子回报率的投资几乎没有，股市、债市就不说了，信托收益也在下降，还打破了刚兑。在中国，房子承担了太多的投资属性，因为大家都知道不投资房子的话能投什么?投来投去会发现，至少到现在为止，过去十几年看起来房子的回报率是最高的。

但更重要的是未来。过去买房回报很高，未来呢?仅从今年来看，跟过去的两三年情况已经有所不同。资金面角度，去年年底央行已经开始推出中性货币政策。汇率角度，人民币升到高位后，目前美元在走强。美国走强相当于其他货币走弱，目前情况下，汇率信心还能走多久?信贷方面，随着房价增高，央行对房地产泡沫的担心也在提升，不断提高购买门槛。相比前几年的宽松的消费贷，到现在已经没有银行敢给消费贷。杠杆在过去的一年多里上得太快，现在这个速度也获得了比较大的遏制，要去杠杆。所以资金面最重要的整体是趋紧，是相对偏负面的因素。

高位土地供应带来隐忧。过去二三线城市卖地都卖得很开心。同时在上市方面，各地都因限价降低了去化能力。短期看这些供应都压在后面没出来。所以从短期各项指标来看，库存下来了，但这个库存是短期库存，是非常短期的指标，长期来看必须要从土地的供应角度观察。但是目前许多地产股票分析师和投资者，他们是完全没有关注到的长期指标的影响。如果这些高位出让的土地大量进入市场，那么目前价格是否能支撑?从历史角度看，每一次高位土地的放量供应，到后面都会带来一批发展商财务困难和退出市场，这就为并购带来机会。

从需求角度看，在过去三年半市场出现了单边繁荣，出现了楼市单边上涨的最长周期。在过去三年半，中国房地产新房成交总金额是34万亿人民币。如果这个繁荣还能维持一年，我们预计整个成交会有48万亿，即接近2000年到2013年这14年交易额的总和。即现在一年的销量相当于过去的三年左右，而且这个情况已经维持了四年。因为我们判断，在四年的超长繁荣期，民间的购买力已经被释放得差不多了。这可能不是一个特别好的情况，值得大家注意。