苏州九部门重拳整饬楼市违规乱象

受前期房地产调控的影响，苏州楼市已逐渐由火爆趋于平静。日前，苏州市住建局联合九部门治理房地产市场乱象，为处于低位的苏州楼市戴上“紧箍咒”。

8月22日下午，在苏州市住建局住宅产业处的办公室里，桌上堆放的文件将近有半米高，处长陈登火正收集着来自苏州各地的房地产投诉举报线索。

根据苏州市住建局的文件显示，专项行动重点整治投机炒房、经纪机构、开发企业和虚假房地产广告四个方面违法行为，细分为31条，包括捆绑销售、捂盘惜售、阴阳合同，以认购、认筹、预订、排号、售卡、银行预存资金等方式向购房人收取或者变相收取订金、预订款、诚意金等行为。

《中国经营报》记者连日走访调查苏州多个房地产楼盘发现，在保利置业旗下的保利悦都楼盘仍打出“2.5万抵5万”团购费的服务，禹洲地产、中海地产等开发商在新政策发布前后，立即改变销售方案，取消向购房者办理银行定存的要求。

本报记者就楼盘“电商费”问题致电苏州保利隆胜置业有限公司营销部，相关工作人员却矢口否认，并匆匆结束采访。苏州市住建局住宅产业处负责人表示，房地产专项行动从8月中旬持续至12月底，前期收集违法违规行为线索，若楼盘实际出售价格超过备案均价，将受到物价部门的查处。

九部门重拳整治“阴阳合同”等

“上午刚接到市民的来电，表示与开发企业购房后，约定返还租金的日期将至，对方却一直拖欠着。”这是一桩涉及商业地产售后返租的投诉，处理起来并不好办，陈登火有些遗憾地说：“我们也清楚违规现象，但是需要更多有据可查的线索，市民投诉得指向具体楼盘或者公司，并提供实际材料，否则我们感到无从下手。”

根据苏州市住建局近期发布的《打击侵害群众利益违法违规行为，规范房地产市场秩序专项行动方案》，由市住建局、市委宣传部、市公安局、市司法局、市工商局、市物价局、市税务局、市银监局、市住房公积金管理中心等九部门联合开展房地产专项整治行动。通过行业管理和部门联合执法，重点治理房地产开发企业违法违规行为。

记者梳理发现，相比前几轮调控措施，上述方案的指向性更为具体，明确指出对投机炒房、“阴阳合同”等违法行为的整治内容。

方案具体包括，营销渠道的形式捆绑销售、坐地起价、垄断房源、操纵房价;进入销售环节后捂盘惜售或者变相囤积房源;通过报纸、广播、电视、网站、新媒体等途径捏造、散布房地产虚拟信息等。对于经纪机构违法违规行为共有10条，包括“阴阳合同”、 为骗取购房资格提供虚假材料等。整治房地产开发企业在取得商品房预售许可前，以认购、认筹、预订、排号、售卡、银行预存资金等方式向购房人收取或者变相收取订金、预订款、诚意金等行为。

此外，对于发布虚假、谐音的房地产广告用语，比如“×城追捧”“‘涨’声不断”等混淆视听、诱导消费等行为，也被列入苏州九部门联合打击的范畴。

苏州市住建局相关负责人表示，重点整治的四个方面，都是以往在各地的房地产市场曾经出现过的违法违规现象，都涉及购房者切身利益。住建部门根据平时掌握和收集到的情况进行分类，如雇佣人员制造抢房假象等方式，恶意炒作，哄抬房价;通过提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式，违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款;房地产开发企业采用售后包租、返利的宣传以及经营行为等。此类现象不仅侵害购房者利益，更会影响到房地产市场的平稳有序发展。

保利等项目或顶风违规

从苏州楼市的成交量和商品住宅成交均价来看，除了八月的第一个星期，接下来三周均呈现“量价齐跌”的态势。

据克而瑞苏州机构的统计数据显示，8月20日~26日，苏州商品住宅成交量为3.92万平方米，环比下降76.16%，成交均价为13961元/平方米，环比下跌34.68%。

在苏州吴中区东安路与游湖路口的保利悦都售楼部，门口张贴着与房产电商平台好屋中国合作的团购信息。置业顾问告诉记者，可以参加团购享受总房款减5万元的优惠活动。以一套124.6平方米的房源计算，均价为26200元/平方米，总房款是3264520元，若参加团购活动，载入合同的房款则为3214520元，首付约96万元左右，外加2.5万元团购费，前期需缴纳资金为100万元左右。

“相当于2.5万元买到5万元的券”，上述置业顾问还表示，该团购活动的前提条件是必须5天内缴清首付款。

楼盘在首付款之外收取“团购费”和“电商费”变相抬高房价的行为，此前在长三角多个城市受到严查。记者在苏州市区商品房销售网上管理系统发现了其中的端倪，以备案的124.48平方米的房源，对比不同的楼层，销售价格最高仅为25695元/平方米，而保利悦都则已经超出备案价格出售。

8月22日，记者致电苏州保利隆胜置业有限公司，营销部一名工作人员表示，楼盘团购费用与记者提出的金额有出入，具体是哪些费用，不方便明说，后期是否继续也是公司的决策，暂时不能确定。

陈登火表示，以前苏州也出现过楼盘收取“团购费”问题，由于网上备案审核比较严，水分空间并不大。楼盘应该按照“一房一价”进行销售，额外以“团购费”的名义超出备案价格销售，物价部门将进行调查，依法依规处罚。

事实上，楼盘擅自突破备案价格，利用虚假手段诱骗消费者进行交易的行为在苏州并非孤例。

在连日的走访中，记者注意到，中海地产在苏州工业园区开发的中海上东区曾通知购房者集中办理VIP登记手续，提前冻结资金20万元。

禹洲地产在苏州高新区开发的禹州嘉誉山项目，在认筹期间要求购房者向中国银行冻结1万元资金，开盘后才可解冻。对此，禹洲地产苏州公司助理总经理周健明表示，项目于8月22日早晨取消了冻结资金的动作。中海上东区方面也表示已经紧急取消了该要求。

土地流拍“装睡”

“监管从严对于市场来说是一件好事情，楼盘只有产品做扎实，提高性价比，才会受到市场欢迎。”对于新一轮整治行动，一位不愿具名的高管坦陈，但是在此情况下，可能有些楼盘会面临去化率问题，成交量由此比以前有所减少。

据新浪乐居数据监控中心显示，8月20日~26日，苏州楼市商品房成交(含吴江)共计1008套，成交面积86044.86平方米，环比前一周减少985套，环比跌幅49.42%;住宅成交530套，环比减少993套，跌幅65.20%。截至8月26日24时，苏州可售房源套数114505套，可售房源面积12601249.03平方米。

除了销售端出现下滑，土地方面，前期高价地块仍在“装睡”，部分住宅用地还频频出现流拍。近日，苏州将12宗土地挂牌出让，其中3宗住宅用地流拍，包括苏地2018-WG-11号地块等在内的4宗土地仅以底价成交，其余成交住宅类地块最高溢价率为18%。土拍遇冷与2015年、2016年苏州“”频出的现象形成鲜明对比。

今年1月，中铁建斩获姑苏区北园路以南、苏州档案馆以东的苏地2017-WG-47号地块，楼面价为43167元/平方米，拿地价格之高惊动苏州房地产界。

8月23日，记者走访北园路看到，该地块外墙已经张贴建设项目规划用地公示，但却未有开发迹象，被用为拙政园临时停车场。工作人员介绍，曾有工人开着设备前来做过勘测，但是一直未正式动工。“这块地的地价的确是比旁边的楼盘高得太多了!”上述房企负责人说。

该名房企负责人透露，目前苏州的土地流拍现象，主要是房企的资金问题。“随着融资端口越来越少，政府限价政策严格。开发商前期拿到高价地，明知上市价格达不到开发成本，必然不会领取预售证，导致企业资金回流越来越少，因此在看地拿地时也变得越来越谨慎。”