直击北京楼市：二手房成交量持续下滑，“限竞房” 开打价格战

对于今年北京楼市的“金九银十”，无论是新房开发商，还是二手房中介，都显得有些信心不足。

  一方面，占据目前北京新房市场主力的限竞房销售不温不火，部分限竞房在限价基础上，已经开始通过各种方式给出了折扣优惠，原本被认为的轻松日光反而成了个例。另一方面，二手房市场经历了四五月份的成交高峰，市场开始持续降温，新增供需持续低温。

  业内人士指出，北京楼市已经基本告别了传统的淡旺季概念，如今市场的淡旺季，主要以调控政策的松紧程度来界定，金九银十，与北京楼市渐行渐远。

  二手房现明显降温

  据《北京青年报》报道，经历了上半年大幅度起伏的二手房，在8月则出现了明显的降温。有购房人发现，前期关注的不少房源都出现了降价，热门小区的房源，也不再是一房难求，中介推介房源的电话又多了起来。

  根据贝壳研究院Real Data数据库显示，6-8月链家实时成交量环比持续明显下滑，8月降幅达20.9%，仅次于6月降幅，与2018年5月成交峰值相比下滑46.2%。机构预计，这样的趋势还将持续，金九难以如期出现。

  据中介人员介绍，很多业主最近心理价位都有些松动，一些着急用钱的业主，价格可以谈的空间则更大。

  贝壳研究院Real Data数据统计分析显示，6-8月调价中涨价次数占比持续下降，8月降至17%，略高于1月水平，处在2018年以来低位。新增挂牌均价7月份降至低位，8月环比持平。8月议价空间达3.77%，虽环比扩大但仍处低位，在客户观望情绪浓重的情况下成交达成的难度依旧较大。

  贝壳研究院首席分析师许小乐分析称，这主要是源于在调控依旧从紧的情况下，面对持续降温的市场以及房地产税等诸多不确定性因素，买卖双方信心不足，业主预期开始出现松动。

  麦田房产首席市场分析师张叶松也指出，从麦田房产的成交数据看，8月降价成交的房源占比很高，达到90%以上，买卖双方更加趋于理性，购房交易周期也因此在继续拉长。

  此外，曾经房源紧俏、价格坚挺的教育地产 ，成交节奏也明显慢了下来。

  以西城区的德胜为例，最近几个月热度明显有所下降。据区域内经纪人反映，最近几个月，德胜片区开单明显减少，价格也有所回落。

  一位购房人表示，此前德胜的经纪人几乎不用费力去找客户，大多是客户自己送上门，而且都很急着成交，但最近这种情况已经出现了反转，经纪人开始重新主动出击，回访之前咨询过的客户，帮房源寻找买家。

  “限竞房” 打起价格战

  被开发商寄予厚望的“限竞房”项目，也与希望背道而驰。

  据了解，自从今年7月份首批产品入市以来，限竞房项目整体不温不火，鲜有日光售罄的。不仅如此，一些限竞房项目集中的区域，比如大兴、房山、昌平等地，刚上市不久的限竞房往往又要面临后续同类新产品的竞争，不得已，这些原本已经被政府限价的普通商品房开始主动降价寻求出路，希望通过价格战来助推销售。

  对此，合硕机构首席分析师郭毅表示，从产品上看，已经入市的超过7000套限竞房产品的同质化和区域内限竞房项目的集中化，都导致了当前市场中限竞房不温不火，销售不如预期的结果。

  于是，价格战一触即发。

  令人意外的是，随着更多限竞房的入市，限价基础上额外再降价居然成了很多项目的选择。更有一些限竞房项目不愿等销售不好再搞特价，直接在开盘伊始便宣告降价，并称之为给购房人的福利，做口碑宣传。

  大兴庞各庄的限竞房中海云筑，主打89平方米的小三居，项目还未开盘，蓄客时的销售人员就表示，最低售价36000元/平方米，而该项目的限价为每平方米42158元。这意味着这个未开盘的限竞房项目又降了6000元，89平方米的户型最低售价从375万变为320万。销售人员对此回答是：第一次开盘不做过多的媒体宣传，把这笔钱省下给购房者优惠，做足口碑传播。

  实际上，其他限竞房也在尝试用优惠来吸引更多客群。

  大兴亦庄的禧瑞天著项目同样是即将开盘的限竞房产品，北青报记者在售楼处了解到，将推出的3号楼、5号楼在限价52695元/平方米的基础上，优惠到49995元/平方米，个别楼栋总价只有430万元/套。

  上周末刚刚开盘的大兴限竞房颐璟万和与金地悦风华，也都在开盘当天打出9.9折。9.9折乍一看力度不大，但对于本身已经是限价的项目来说，总价5万多的额外优惠仍能吸引不少刚需自住购房人。有意思的是，这两个项目都位于大兴区，位置相邻，除了价格很默契地共同9.9折外，颐璟万和还特意选在周五晚上开盘，先于周六开盘的金地悦风华，以此提前截留购房人。

  无论是价格战还是提前开盘，开发商手段百出的同时也显露了限竞房不温不火的市场现状。

  北京楼市调控见成效

  近一个多月以来，北京楼市调控又“加码”。北京市住建委联合多个部门出台多项楼市新政，包括治理网上违法违规房源、查处违规中介机构等举措，取得了一定的成效。

  据《北京晨报》报道，为净化网络环境，保障网民知情权，压缩“黑中介”通过互联网不当牟利的空间，保护人民群众合法权益、促进房地产市场健康发展，北京市住房城乡建设委在今年8月9日联合市工商局、市网信办、市通信管理局，集中约谈了15家主流网站。要求上述互联网平台在9月1日前，对照互联网平台发布房源信息的要求自查整改，下架不符合要求的房源信息。

  截至9月3日，部分主流互联网平台已提交自查报告。本次下架群租房等违法违规房源信息，共约92万条，冻结违规用户账号数量约7万个。

  北京市住房城乡建设委表示，今后对互联网平台发布房源信息的检查将纳入日常执法内容，依法查处发布违规房源信息的房地产中介，同时对把关不严的互联网平台网站将予以公开曝光。

  此外，今年8月22日，北京市住房城乡建设委会同市公安局、市工商局、市非紧急救助服务中心等部门，开通了12345打击“黑中介”投诉举报热线。

  北京市区住建部门对反映中介机构哄抬房租、打隔断群租、从事租赁业务未报送信息、对委托出租房不予维修等27件投诉进行了调查处理。

  同时，北京市住建委执法部门会同市工商局、市发展改革委、市税务局、市银监局等部门组成两个联合检查组，落实“三严查”要求，对部分住房租赁企业进行现场执法。

  有关部门将查实涉嫌存在违法违规问题的23家中介机构予以公开曝光。下一步各部门将加大惩处力度，予以高限处罚，实施联合惩戒。