河北辛集多楼盘未拿证暗中开售 民居项目宣传可卖给外地人

近年来，京津冀协同发展逐步深入，以及河北省打造全国商贸物流基地的推进，位于河北省中部的辛集市也抢抓发展机遇，迎来了城市发展的上升期，由于流动人口不断增多，房地产行业也随之活跃起来。

  但《中国经营报》记者近日走访中发现，楼市活跃的背后却暗藏多种乱象，无证销售、捆绑销售、违规加价等现象多有出现。

  “五证”不齐却暗中开售

  记者以购房者身份来到位于辛集市朝阳路附近的富汇都项目售楼处，置业顾问表示，项目尚未取得预售证，仍处于咨询阶段，还未开展销售。据其介绍，该项目总占地41亩，规划总建筑面积12万平方米，容积率为3.00，绿化率为37%。项目一期规划建设小高层住宅5栋和高层住宅1栋，共计1032套。据了解，一期规划的6栋楼中，已有4栋封顶，2019年底即可交房。

  当记者表现出强烈购房意愿时，该置业顾问却话锋一转，随即表示，目前可以购买。“现在定房有优惠，交1万元抵3万元，交订金一周之后就可以付首付签合同了。”其表示预售证不久之后便可申请下来，不会影响办房本。

  在富汇都项目向南4公里，同处朝阳路附近的雍景上院项目售楼处，记者遇到了类似富汇都的场景。

  据了解，雍景上院项目由辛集市川海大容房地产公司开发，一期规划建设1栋高层住宅和3栋洋房。初始介绍中，该项目置业顾问还有所保留，表示项目证件未齐，没有对外销售。随着沟通不断深入，置业顾问便向记者表明，其实3栋洋房中已有两栋基本售罄，高层住宅也已经卖出许多，“目前我们搞活动，2万元抵5万元，3万元抵8万元，随时可以定房。”

  除了上述两项目，记者电话咨询了解到，位于辛集皮革城附近的润城悦府项目称尚未开盘销售，但实地走访时，却都表示可以认购或定房，究其原因，均为五证不齐，不宜公然销售。

  记者致电辛集市行政审批局核实，一位工作人表示，富汇都、雍景上院、润城悦府和森林公园这些项目均未办理预售证。另外，辛集市房产管理局稽查大队负责人称，上述几个项目中，富汇都属于棚户区改造，“啥证都没有，连土地证都没有”，其他几个项目也都五证不全，不得销售。

  事实上，《城市商品房预售管理办法》第五条和第六条已明确规定商品房预售所需条件，并明令禁止五证不齐即开始预售的行为。“未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”。《商品房销售管理办法》则规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。

  为此，记者联系到富汇都项目开发商石家庄丰奥地产开发有限公司，一位负责人则表示，该项目证件仍在办理，尚未开始销售。雍景上院开发商辛集市川海大容房地产公司一位工作人员表示，对于记者的提问会向领导反映，但是截至发稿，尚未收到任何回复。而润城悦府开发商辛集市金港润城房地产开发有限公司则以领导外出为由拒绝了记者采访。

  围绕首付钻政策空子

  走访中，记者了解到，开发商大多把目光聚集在首付上，采取“订金抵房款”的活动和首付分期的模式。

  富汇都“1万抵3万”的定房活动中，其中，“1万”是指购房者需要交1万元订金，表明购房意向，并且可以凭借该订金锁定房源，期限为一周。而“3万”则是指购房者交付1万元订金一周之后，交首付草签购房合同时，可以在总房款中减去3万元。

  按照置业顾问所列置业计划书，该项目1号楼2单元1202房，销售面积为90.81平方米，总价为585361元，而参加“1万抵3万”的活动之后，折后总价为555361元，实际成交价则是565361元。而置业顾问表示，首付是按折后总价的30%计算，约为166608元，且由于已交订金1万元，故而实际意义上购房者第一次付款金额总计176608元。

  雍景上院项目的订金充抵活动，除了活动金额不同，其他程序与富汇都基本一致。但是雍景上院置业顾问告诉记者，该项目可以首付分期。“95平方米的房子，首付大约17万元，可先付10万元，剩余7万元等明年‘五一’交齐，再去银行办理贷款就行。”

  置业顾问称，定房活动中交付的订金都不会在网签合同中体现，即网签合同时，房屋成交价将与折后总价保持一致，同理，购房者在银行办理贷款时，贷款额度只能依照购房折后总价申请。

  另外，富汇都、智慧健康城等项目置业顾问也向记者表示，支持首付分期，但是分期期限需要定房之后，再向相关负责人申请。

  辛集市房产管理局稽查大队相关负责人表示，首付分期是开发商的一种营销策略，“只要项目五证齐全，首付分期没什么问题”，购房者根据自身情况考虑能否接受即可。

  专家称，真正的首付分期是指，首付款不用一次性交付，购房者只需根据约定，交纳首付款的一部分，剩余由开发商垫付，完成购房手续，然后在约定的期限内交付剩余的首付款。然而，上述开发商的做法并非为购房者垫付首付款用以完成网签，严格来说先交的首付款类似订金性质，不属于真正意义上的首付分期。

  销售环节诸多不规范操作

  2009年，河北省基于国土资源部颁布的《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》，提出启动新民居示范建设。这一政策原本旨在通过将农民集中上楼居住，腾出农村宅基地复垦，从而利用增加的耕地面积，为城市的发展置换更多建设用地指标。

  通俗来讲， 所谓新民居，就是为了保证耕地面积，节约用地，改善农村宅基地紧缺，改善农民生活环境设立的农村住宅生活区项目，产权归集体所有，原则上仅限当村居民购买。但是，据此前媒体报道，由于这一工程从一开始便出现审批混乱、强征耕地、违规销售等情况，国家相关部门曾发文要求规范操作。

  记者走访了辛集几个新民居项目后发现，目前依然存在不规范操作现象。其中，销售环节成为重灾区。

  位于辛集市教育路北段，新垒头镇的和兴家园项目，占地面积约365亩，于2013年完成审批规划，2014年正式开工建设。总计规划建设33栋，其中高层7栋，洋房16栋。目前在售为三期房源，包括5栋洋房和1栋高层。

  在和兴家园售楼处，置业顾问向记者介绍了该项目为新民居，其特殊性在于土地属集体所有，和大产权商品房有区别，购买新民居住宅不需要普通商品房销售中要求的“五证”，“除了产权证和大产权房不一样之外，其他没区别，”并表示非本村居民亦可购买。

  一位不愿具名的业内人士称，如果是集体土地，则只能卖给本集体经济组织成员。况且，国务院办公厅下发的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》一文中明确规定，农民的住宅不得向城市居民出售。

  此外，置业顾问还表示，购买住宅的同时，还必须购买一个车位或者储藏间。“这边的房子和车位、储藏间是绑定销售的，要买房就必须买其中一个”，不能只购买住宅。

  为此，记者采访了该项目开发商河北湘兴房地产开发有限公司，一位负责人表示，和兴家园项目属于“四村联建”(王家庄、张家庄、马兰、马吕四村)的新民居，购买房屋后会由该镇政府下发类似宅基证的产权证。另外，该负责人称，项目销售中不存在搭售仓储间和车库的情况，且房屋只面向上述四村居民，不会对外地人员销售。

  四川方同律师事务所律师刘俊清表示，开发商的做法是违法的，根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第十二条规定，经营者销售商品，不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件。