十年间房价有如过山车 燕郊楼市能否重回“黄金时代”？

2019年1月，燕郊商品住宅成交100套，成交面积0.77万㎡，环比去年12月下跌24%，同比上涨12倍。成交均价为1.8万元/㎡，环比上涨39%，同比上涨3%。燕郊商品住宅成交金额为1.38亿元，环比上涨6%，同比上涨12倍。

2月份，燕郊二手房挂牌均价为19590元/平方米，环比上涨4.19%，比去年11月份上涨了1193元/平方米。

燕郊楼市，到底发生了什么?

“睡城”变“后花园”

燕郊楼市成北京楼市“晴雨表”

燕郊隶属于河北省三河市西市区，距离北京市中心约30公里，与北京只有一河之隔。

很长一段时间，燕郊都被称之为“京市区上班，晚上再回家睡觉，因为那时候的燕郊，缺乏成熟的配套，衣食住行、商业休闲、教育娱乐都不是很方便。

但是，近十年，燕郊楼市明显成为北京楼市的“晴雨表”。

这要从2010年4月说起。2010年4月17日 国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 简称“新国十条”。紧跟着，北京“京十二条”，即(《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》)，规定自2010年5月1日起，连续5 年(含)以上在北京市缴纳社保或个税的非本市户籍家庭限购 1 套住房，即同一购房家庭只能在北京市新购买一套商品住房，三套房和不合规的外地人购房贷款被叫停。

一石激起千层浪。在当时堪称“出奇的严厉”的政策调控下，北京那几个月的楼市销售量大幅下降，很多人尤其是外地人很长一段时间都没能从“噩梦”中回过神来，大部分投资客也被拒之门外。

也是那那一年11 月，燕郊被批准为国家高新技术产业开发区，地位又上升了一级。于是，那些在北京工作却又没有在京购房资格的人，以及那些投机的炒房客，都把目光瞄准了这个国家高新技术产业开发区，因为离北京近，与北京相比，房价差距又大。

所以一时间，燕郊楼市水涨船高，房价开始一路攀升。在这之前，燕郊的房价一直低于1万元/平方米，大多数楼盘都在四五千元一平。在调控政策、中介“指引”及开发商各种炒作下，那些在北京买不上房的人开心兴奋了，集体把目光移向燕郊等周边区域，于是，燕郊等房价逐渐突破了万元大关。在2013年的时候，燕郊二手房的成交均价涨到了11000万/平方米，那一年，北京包括郊县整体二手房成交均价差不多是两万九一平。

从四万元到两万元

燕郊楼市坐上了过山车

2013年至2015年两年期间，燕郊楼市成交量逐年攀升。根据市场的数据统计，仅2015年，就有33个住宅项目总成交套数同比上一年大增约9000套，几乎是成倍增长。到2016年，随着土地市场的逐步锁紧，在北京无法购房的人气需求也逐步稳定了，开始有开发商推出单价2万元/平方米的楼盘。所以也可以看到，在过去几年，燕郊楼市的变化还是非常大的。

2016年燕郊房价走势(数据来源：安居客)

2017年，疏解北京非首都功能的消息一出，购房者又开始把目标集中到通州以及通州隔壁的燕郊。北京市政府开始逐步进行“市行政副中心”建设，市府搬迁、资源、产业转移等工作同步进行，一河之隔的燕郊，楼市又不限购，所以具备了天时地利的条件，房价开始坐上了一路向上攀升的过山车，似乎没有下坡路，房价一度飙升至4万元/平方米。

然而好景不长，2017年6月6日燕郊楼市调控政策出台，非三河市本地户籍居民家庭能够提供当地3年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。也就是说，需要缴纳三年的社保才有资格在燕郊购房。于是，很多投资者开始紧急抛售燕郊房产，房价一度跌破2万元/平。

随之而来的，是网络上掀起了关于燕郊“房价腰斩”讨论的轩然大波，燕郊楼市断崖下跌的态势被传播的人尽皆知，异常火爆。 “房价从3万跌至1万5，仍无人接盘”、“小伙投资300万买房，半年亏损超百万”、“楼市一夜冰封，中介纷纷关门”等铺天盖地。

燕郊楼市，在长期的政策调控下，经历了这一过山车，燕郊的投资者，也似乎开始失去了信心。

2019燕郊楼市再次火爆

1月商品房成交金额同比涨12倍

沉寂了几个月的燕郊楼市，在2019年开年不久，再次成为人们关注的焦点，又一次火爆起来。

有机构数据显示，2019年1月，廊坊、燕郊、石家庄三地成交面积环比去年12月分别下跌33%、24%、19%，成交均价分别环比上涨16%、39%、11%。

其中，1月燕郊商品住宅成交100套，成交面积0.77万㎡，环比去年12月下跌24%，同比上涨12倍。成交均价为1.8万元/㎡，环比上涨39%，同比上涨3%。燕郊商品住宅成交金额为1.38亿元，环比上涨6%，同比上涨12倍。

据安居客官方数据统计，截至2月25日，2019年2月份燕郊二手房挂牌均价为19590元/平方米，环比上涨4.19%，比去年11月份上涨了1193元/平方米。

在这种趋势下，燕郊很多二手房业主开始按耐不住喜悦的心情，很多已经挂牌的房源纷纷调价，预期明显增长。但是，中介却往往会对前往燕郊探盘的“准购房者”大力推荐新盘，他们的说辞是二手房交易成本过高，买新房更划算。

虽然燕郊一些不限购等商住新盘，延续了春节前成交回暖的态势，二手房价格也开始有一定的涨幅，但是相比去年的高位，今年2月份比去年同期还是下降了约11 %。燕郊楼市的复苏到四万元一平方米的黄金时代，还需要些时日。

当然，随着北京市城市副中心的建立和配套设施的完善，与北京一河之隔的燕郊，接下来应该能拥有更多“承接”北京产业的机会，相关的交通配套、娱乐休闲、教育医疗资源也将进一步得到优化，所以从人口增长和未来发展来看，燕郊楼市在未来或许是值得期待的。